Еще пять—семь лет назад рынок офисной недвижимости Москвы выглядел совсем иначе, чем сейчас. Купить небольшой офис класса А было практически невозможно. Формат частных инвестиций в офисную недвижимость существовал разве что в проектах редевелопмента: бывшие административные и производственные здания превращались в офисы класса В и продавались «в нарезку». Это были единичные проекты, которые почти не влияли на рынок. В то же время бизнес-центры класса А продавались только целиком — в основном крупным институциональным инвесторам и корпоративным покупателям. Частному инвестору вход на рынок класса А был, по сути, закрыт.
Все изменилось около пяти лет назад, когда девелопер STONE в числе первых начал продавать офисы класса А отдельными блоками — это был новый, нишевый продукт «для своих», когда коммерческая недвижимость стала доступной для частного инвестора со средним бюджетом. Это перевернуло рынок. Вслед за STONE формат подхватили другие девелоперы, и сегодня покупка офисного блока в здании класса А или В+ превратилась в массовый инвестиционный инструмент. Но вместе с ростом предложения, спроса и самого рынка пришла новая проблема — неоднородность.
На рынок вышли десятки новых проектов. На рендерах они могут выглядеть одинаково привлекательно, но на самом деле каждый проект предполагает разные уровни риска для инвестора. В этой статье я бы хотел подробно разобрать, по каким важным критериям, помимо традиционных метрик типа доходности и окупаемости, стоит оценивать проекты, представленные на рынке и как не совершить фатальную ошибку при выборе.
Такие разные проекты
С 2024 года анонсировано более 50 новых офисных проектов — это беспрецедентная цифра и абсолютный рекорд за всю историю офисного строительства в городе. На рынок Москвы вышло огромное количество новых игроков. Среди них есть и крупные системные девелоперы с десятилетиями опыта в офисном сегменте, и компании, которые раньше строили жилье, а теперь решили попробовать свои силы в коммерческой недвижимости. Есть и совсем новые имена — буквально стартапы, компании, которые увидели растущий рынок и решили на него зайти.
Само по себе это нормально. Рынок растет — появляются новые участники. Проблема в том, что продукт, который они предлагают, отличается принципиально. И не всегда в лучшую сторону. Более того, локация у таких бизнес-центров соответствующая — вне деловых районов и не всегда с высокой транспортной доступностью.
Давайте разложим, из чего складывается эта неоднородность.