Выясняем, в чем заключается инвестиционная логика покупки пентхауса и почему резиденция на высоте птичьего полета служит воплощением мечты
Жилой комплекс «Слава»
Пентхаусы — не самый очевидный актив с точки зрения инвестиций. Ценность таких объектов выходит за рамки привычной логики: пентхаусы приобретают не для того, чтобы быстро перепродать. В то же время роскошные резиденции на верхних этажах высококлассных проектов часто находят покупателей раньше прочих лотов в том же доме. Все потому, что подобные квартиры относятся к особому типу предложения: непонятному для большинства, но желанному и бесценному для избранных.
Поклонники простора, головокружительных видов из окон и бескомпромиссной приватности готовы заплатить дороже, чтобы получить пентхаус в свою коллекцию недвижимости. Вместе с аналитиками разбираемся, кто и почему предпочитает лоты на верхних этажах и за счет чего пентхаусы способны оказаться значительно более ликвидным активом, чем может показаться на первый взгляд.
В небе над Москвой: обзор рынка пентхаусов
По данным Nikoliers, в сентябре 2026 года в открытой экспозиции Москвы представлено 207 пентхаусов — на 27% больше, чем годом ранее. Аналитики объясняют рост девелоперской активностью в высокобюджетном сегменте: только за первые шесть месяцев текущего года на рынок вышло более 10 новых проектов премиального класса — больше, чем за любой полный календарный год прежде.
Географическим лидером в Nikoliers назвали Пресненский район: в нем доступно для покупки 32 пентхауса. А в Intermark отмечают, что география подобных объектов начала расширяться несколько лет назад.
Жилой комплекс «Слава»
«Рост обеспечивается прежде всего за счет крупных проектов, где одновременно проектируется сразу несколько, а иногда и более десяти пентхаусов в одном жилом комплексе, — рассказал управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин. — Сам сегмент стал значительно более разнообразным. Сегодня под названием «пентхаус» предлагаются самые разные объекты — от компактных лотов площадью около 50 кв. м до уникальных резиденций площадью почти 2 тыс. кв. м. Они существенно отличаются и по концепции, и по стоимости. Как правило, стоимость квадратного метра в них превышает средний уровень цен по проекту примерно в 1,5–2 раза».
Ключевой особенностью сделок с пентхаусами аналитики называют их продолжительность. В Nikoliers зафиксировали, что цикл сделки с пентхаусом, как правило, длиннее стандартной покупки в элитном сегменте. Покупатель сравнивает несколько вариантов, проводит многократные просмотры, привлекает специалистов для оценки. Это связано с тем, что покупка пентхауса — репутационное решение, продиктованное желанием получить коллекционный статусный объект, объясняют в агентстве.
Кирилл Голышев,
региональный директор департамента жилой недвижимости Nikoliers:
«Пентхаус приобретают целенаправленно: в силу пожеланий по эксклюзивности, нестандартным планировкам, статусности, отсутствию соседей сверху, террас при наличии. Пентхаусы обычно выводят в продажу на финальной стадии строительства, покупатель зачастую конечный. В силу большего бюджета по отношению к стандартному этажу он не принимает решение без просмотра, причем чаще всего это не один просмотр с учетом планирования будущего пространства».
Резиденция на высоте: кто и почему выбирает пентхаусы
«Современный рынок пентхаусов стал значительно более разнообразным, поэтому и круг покупателей сегодня гораздо шире, чем несколько лет назад. Традиционно пентхаусы приобретали очень состоятельные клиенты, которые стремились создать своего рода аналог загородного дома на верхнем этаже элитного жилого комплекса. Этот спрос сохраняется и сегодня», — замечает Дмитрий Халин.
Известный пример такой покупки — первый в истории пентхаус, созданный по заказу бизнес-леди и одной из самых богатых женщин США в XX веке Марджори Мерривезер Пост. Она была известна не только своим состоянием, но и коллекцией редкой недвижимости, в которую входила нью-йоркская резиденция на Пятой авеню. На трех верхних этажах высотного дома по просьбе Пост в точности воспроизвели ее особняк из 54 комнат. В результате в первом в мире пентхаусе было несколько гостиных, множество ванных комнат и залов для приема гостей, а также 12 дровяных каминов.
В отличие от Нью-Йорка 1920-х, в современной Москве пентхаусы выбирают не только те, кто хочет создать особняк на высоте. По наблюдениям Intermark, аудитория подобных лотов стала шире за счет разнообразия предложения. «Родители приобретают эффектные компактные пентхаусы для взрослых детей, молодые профессионалы выбирают их как статусное жилье, а семейные покупатели — за большие площади, просторные гостиные, несколько спален и просторные террасы», — пояснил Дмитрий Халин.
Дмитрий Халин,
управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость»:
«Ликвидность пентхаусов зависит от качества самого объекта. На рынке всегда существует круг покупателей, которые целенаправленно находятся в поиске действительно интересного пентхауса, с хорошими видами и удачной локацией. Если такой объект появляется в продаже, он вполне может стать одной из первых сделок в проекте».
Пентхаус в деталях: что ищут покупатели роскошных лотов
По оценке Nikoliers, обязательный набор требований к пентхаусам со стороны потенциальных собственников за последние годы заметно расширился. К классическим критериям в агентстве отнесли виды из окон, приватность, высоту потолков и террасы. К относительно новым — интеграцию систем «умного дома», энергоэффективное остекление, наличие собственного лифта и возможность установить камин.
В Intermark одним из ключевых факторов при выборе пентхауса считают способность лота производить впечатление и заявлять о статусе своего владельца. «Выбор пентхауса сложно назвать полностью рациональной покупкой. При столь высокой стоимости квадратного метра клиент, ориентированный исключительно на практичность, скорее выберет квартиру на более низком этаже. Для пентхауса решающим фактором остается эмоциональное восприятие. Его главная задача — производить впечатление как на владельца, так и на его гостей. Поэтому ключевыми характеристиками успешного пентхауса остаются высокие потолки, ограниченное количество квартир на этаже — желательно один-два пентхауса в блоке, наличие просторной террасы с панорамными видами, большое количество естественного света, ощущение простора и «полета» над городом. Именно сочетание этих качеств в наибольшей степени определяет востребованность подобных объектов на рынке», — уточнил Дмитрий Халин.
Внутренний двор жилого комплекса «Слава»Внутренний двор жилого комплекса «Слава»Внутренний двор жилого комплекса «Слава»Внутренний двор жилого комплекса «Слава»
Он также оценил архитектурную выразительность верхних этажей как дополнительное преимущество: «Покупатели пентхаусов стремятся выделяться не только среди других владельцев недвижимости, но даже внутри самого жилого комплекса. Поэтому эффектная архитектура и нестандартные решения верхних этажей способны значительно повысить привлекательность объекта».
Чем интересны пентхаусы в «Славе»
Премиальный жилой квартал «Слава» от девелоперской компании MR и ВЭБ.РФ — яркий пример проекта с современным подходом к созданию пентхаусов. Резиденции на верхних этажах отвечают и привычным, и новым требованиям к роскошной недвижимости, созданной для истинных ценителей простора и панорам за окнами.