Эксперты проанализировали, каков будет реальный уровень скрытой вакансии к 2030 году, и способен ли рынок поглотить потенциальный объем вторичного предложения без формирования профицита
В большинстве основных деловых локаций столицы запланированные объемы ввода заметно ниже объемов спроса в 2021–2025 годах, что свидетельствует о сохранении высокого потенциала для поглощения нового предложения. Это следует из поступившего в редакцию совместного исследования аналитиков NF Group и Stone «Офисы Москвы на продажу: что выйдет на вторичный рынок до 2030 года».
По оценке экспертов, в период с 2026 по 2030 год в Москве заявлен к вводу 141 офисный объект совокупной арендопригодной площадью 5,7 млн кв. м. При этом фактические сроки ввода могут сдвигаться на более поздние периоды — до восьми лет, указывают аналитики.
Основная часть этого объема заявлена к реализации на продажу, отмечается в исследовании: 71%, или 4,1 млн кв. м. Еще 12% приходится на проекты BTS (строительство под конкретного заказчика), 9% — на аренду, 7% — на проекты с пока не определенным форматом реализации, менее 1% — на смешанный формат аренды и продажи.
Учитывая тот факт, что сегодня офисный рынок складывается преимущественно предложением на продажу в строящихся объектах, которые нередко вводятся в эксплуатацию уже полностью реализованными, у многих участников сегмента возникает вопрос в востребованности такого количества офисных площадей на вторичном рынке.
Фото: NF Group, Stone, 2026
Несмотря на уровень распроданности объектов в высокой строительной готовности, отмечается в исследовании, в среднем по рынку около 40–50% площадей приобретается инвесторами, которые в дальнейшем могут выбрать как стратегию сдачи актива в аренду, так и перепродажу. При текущем объеме строительства эксперты проанализировали, каков будет реальный уровень скрытой вакансии к 2030 году, и способен ли рынок поглотить потенциальный объем вторичного предложения без формирования профицита.
Согласно расчетам аналитиков, максимально возможный объем вторичного предложения офисов, приобретенных частными инвесторами, может составить только 2,1 млн кв. м или менее 40% от общего объема площадей, заявленных к вводу до 2030 года. Даже при полном выходе таких площадей на рынок ожидать формирования масштабного профицита оснований нет, указывают эксперты.
Этот объем, по оценке аналитиков, может быть поглощен в срок до шести лет, однако конкретные показатели будут зависеть от уровня деловой активности. Так, в условиях дефицита качественного арендного предложения фактические сроки могут быть сокращены до 3,5 лет. Этому также способствует историческая структура арендного предложения, которое состояло преимущественно из этажей и крупных объемов, прокомментировали авторы исследования. Сегодня же, напротив, инвесторами приобретаются небольшие лоты преимущественно 50–300 кв. м, что существенно расширяет потенциальный профиль компаний-арендаторов.
«Именно площади от инвесторов в дальнейшем могут частично сформировать вторичное предложение — в аренду или на перепродажу», — прокомментировали эксперты, уточнив, что рынок способен поглотить этот объем за достаточно короткий срок. Так, при оптимистическом прогнозе по деловой активности предложение на перепродажу может быть реализовано за 6–14 месяцев, арендная экспозиция — от 2 до 3,5 лет.
Фото: NF Group, Stone, 2026
Два сценария для инвесторов
Аналитики NF Group и Stone отдельно рассматривают два возможных сценария поведения инвесторов. При первом варианте весь объем в 2,1 млн кв. м (1,7 млн кв. м в аренду и 423 тыс. кв. м — на продажу) выходит на вторичный рынок. При втором сценарии порядка 10% площадей инвесторы оставляют для собственного использования, а остальной объем в 1,9 млн кв. м выводится поровну на продажу и в аренду. В обоих сценариях расчеты показывают, что сроки экспозиции остаются ограниченными и не свидетельствуют о риске длительного накопления свободных площадей, отметили эксперты.
«Офисы на продажу сегодня интересны как конечным пользователям, доля которых существенно выросла за последние несколько лет, так и частным инвесторам, для которых офисы остаются выгодным инструментом для инвестиций, — комментирует руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова. — Так, в наших уже сданных объектах доля клиентов-инвесторов, которые выбрали стратегию сдачи в аренду, достигает 90%. А для повышения ставки и сокращения срока экспозиции более половины из них готовы делать ремонт».
В рамках исследования аналитиками были приняты два варианта темпов вымывания вторичного предложения: базовый (635 тыс. кв. м на продажу и 300 тыс. кв. м в аренду в год) и оптимистичный (800 тыс. кв. м и 500 тыс. кв. м соответственно).
| Прогнозируемый темп поглощения | Тип реализации | Темп | Срок поглощения. Сценарий 1 | Срок поглощения. Сценарий 2 |
|---|---|---|---|---|
| Базовый | Продажа | 635 тыс. / кв. м в год | 8 мес. | 1,5 года |
| Базовый | Аренда | 300 тыс. / кв. м в год | 5 лет 8 мес. | 3 года 2 мес. |
| Оптимистичный | Продажа | 800 тыс. / кв. м в год | 6 мес. | 1 год 2 мес. |
| Оптимистичный | Аренда | 500 тыс. / кв. м в год | 3 года 5 мес. | 1 год 11 мес. |
«Однако с учетом того, что динамика ввода остается неравномерной и около 35% заявленного объема может быть перенесено на более поздний срок, потенциальные объемы вторичного предложения в отдельных районах могут оказаться ниже потенциального спроса», — прокомментировали эксперты. В исследовании также отмечается, что дефицит качественного арендного предложения (его доля в общих объемах прогнозируемого ввода составляет 9%) создает дополнительные предпосылки для ускорения темпов поглощения.
«Потенциальный выход новых офисных площадей на вторичный рынок не следует трактовать как прямой риск избытка, — отметила руководитель офисных проектов департамента консалтинга и аналитики NF Group Ксения Зенкина. — Ключевыми факторами станут сроки ввода, качество проектов, география и способность новых деловых районов формировать собственный спрос».
География нового предложения
По оценке NF Group и Stone, основной объем нового предложения — 3,4 млн кв. м, или 60%, — будет сосредоточен между ТТК и МКАД. Еще порядка 25% объема (1,4 млн кв. м) приходится на зону между Садовым кольцом и ТТК. Внутри Бульварного кольца заявлено 35 тыс. кв. м, между Бульварным и Садовым — 26 тыс. кв. м.
Что касается разбивки по основным столичным деловым кластерам, совокупно в них заявлено до 2030 года строительство более 1,4 млн кв. м, то есть четверть от всего объема. Из них: